BP AUCTION MASTER
v13.1 Pro Analysis
자기자본 수익률(ROE)
세후 매도 수익률(NET)
월 현금흐름
세후 순이익(Net Profit)
연 임대수익률(Cap Rate)
0%
평당가 (낙찰/매도)
"사장님 안녕하세요, 근처 물건이 경매로 나왔더라구요. 만약 낙찰 받게 되면 여기 부동산에서 거래를 하고 싶은데, 현재 해당 층, 평수의 보증금과 월세는 정도인지 주변 물건은 어떻게 임차 나오고 있나요? 그리고 해당 층,평수는 보통 매매가 어느정도 나오는지 알 수 있을까요? 공실 나면 채워지는 기간은 보통 얼마나 잡아야 할까요? 얼마 정도에 급매로 나오면 팔릴 수 있을까요?"
"소장님 안녕하세요. 000호 운영 잘 되고 계신가요? 여기 물건이 경매로 나온 것으로 아는데 낙찰이 되면 관리비 납부를 해야하는지 소장님께 확인차 문의 드립니다. 혹시 밀린 관리비가 있나요? 있다면 몇달 정도 밀렸는지 알 수 있을까요? 최근 3년 치 공용부분 관리비 정확한 연체 기간과 항목별 금액도 알 수 있을까요?"
"사장님 안녕하세요. 여기 물건이 경매로 나온 것으로 아는데 혹시 여기 운영은 계속 하실 예정이신지 궁금해서 문의 드립니다. 저희가 낙찰이 되면 사장님과 협의 해서 운영계속 원하시면 잘 맞춰보려고요. 요즘 경기가 안좋은데 운영은 잘 되시는지 궁금합니다."
낙찰가, 세금, 부대비용의 총합에서 '대출금'과 '임대 보증금'을 뺀 실제 내 주머니에서 나가는 순수 현금입니다.
매월 세입자에게 받는 '월 임대료'에서 은행에 납부하는 '월 대출 이자'를 빼고 순수하게 남는 현금 수익입니다.
LTV(Loan to Value)는 담보물 가치 대비 대출 한도입니다.
상가나 주택 대출 시, 은행이 최우선변제권을 갖는 소액임차인의 보증금만큼 대출 한도에서 미리 빼고 계산하는 관행을 '방빼기'라고 합니다.
부동산을 살 때 내는 세금(취득세)과 팔 때 얻은 시세 차익에 대해 내는 세금(양도세)입니다. 보유 주택 수와 법인/개인 명의에 따라 세율이 크게 달라집니다.
기존 점유자를 내보내기 위해 이사비(협의금) 명목으로 주거나 강제집행에 들어가는 비용으로, 실무에서는 보통 평당 10~15만 원으로 산정합니다.
총 수리비를 전용 면적으로 나눈 값으로, 물건의 가치를 높이기 위한(Value-up) 투자 비용 지표입니다.
사용자가 경매 법정에서 최고가로 적어낼 '목표 입찰가'를 뜻합니다.
낙찰 후 인테리어 및 가치 상승을 거쳐 일반 매매 시장에 다시 내놓을 '목표 매매 가격'입니다.
순수 자기자본 대비 연간 발생하는 임대 순수익의 비율입니다. 레버리지(대출) 활용 능력을 측정합니다.
모든 세금(취득세/양도세)과 부대비용을 제외하고 엑시트 시점에 내 손에 쥐는 '순수 마진율'입니다.
채무자가 돈을 갚지 못해 법원이 강제로 부동산을 팔아 채권자에게 돈을 주는 경매예요.
담보(근저당) 설정된 부동산을 채권자가 자발적으로 경매 신청하는 거예요. 강제경매와 달리, 채권자가 직접 법원에 신청합니다.
임차인이 집주인 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리예요. 주택임대차보호법에 따라, 임차인이 먼저 들어와 전입신고를 마쳤으면 매수인(새 주인)에게도 대항할 수 있어요.
임차계약서를 동사무소 등에서 날인받아 확정된 날짜예요. 이게 있어야 배당 순위가 결정됩니다.
임차인이 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받는 권리예요. 확정일자와 대항력이 있으면 배당 순위가 높아져요.
입찰자가 없거나 최저가 미달로 경매가 실패하는 거예요. 가격이 20~30% 할인되어 재경매됩니다.
경매 입찰이 열리는 날짜예요. 법원에서 입찰자를 모아 최고가 매수인을 결정해요.
배당은 낙찰금을 채권자, 임차인 등에게 나누는 과정이며, 명도는 낙찰 후 기존 점유자를 내보내는 과정입니다.
법원이 매수인 신청으로 점유자를 강제 퇴거시키는 명령예요. 명도의 법적 도구.
실제로 부동산을 팔아 돈을 회수하는 일반적인 경매입니다. 권리 이전이 확실합니다.
형식만 갖춘 경매. 주로 공유물 분할(유산 등) 시 사용합니다.
국세청 등이 세금 체납 재산을 파는 경매예요. 온비드에서 인터넷 입찰로 진행합니다.
토지와 건물을 분리하지 않고 한꺼번에 파는 방식입니다.
낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 경매에 부치는 것입니다. 보증금이 20~30%로 인상됩니다.
취하는 빚을 다 갚아서 채권자가 경매 신청을 포기하는 것이고, 취소는 경매 절차에 문제가 있어 법원이 없던 일로 만드는 것입니다.
낙찰 시 이전의 모든 빚이 사라지는 것이 '소제주의', 대항력 있는 보증금처럼 낙찰자가 떠안아야 하는 것이 '인수주의'입니다.
등기부상 권리들이 소멸되는 기준점입니다. (주로 근저당, 압류 등)
채권자가 돈을 돌려받기 위해 재산을 동결하는 국가나 개인의 권리 설정입니다.
소유권 이전을 막거나 순위를 미리 확보하는 예비 조치입니다. 선순위일 경우 무효화될 수 있어 위험합니다.
공사비를 못 받아 건물을 점유하는 권리입니다. 낙찰자 인수 대상입니다.
임차인이 선순위 빚을 대신 갚아 대항력을 확보하는 무서운 전략입니다.
토지와 건물의 주인이 다를 때 건물을 유지할 수 있는 권리입니다.
집합건물 대지에 별도의 근저당이 있는 상태입니다.
돈을 돌려받겠다고 법원에 신청해야 하는 마지막 마감 날짜입니다.
농지 낙찰 시 필수 제출 서류입니다. 기한 내 안 내면 보증금을 몰수당합니다.
경매를 진행해도 채권자에게 줄 돈이 없으면 경매를 취소하는 원칙입니다.
경매 진행 시 보증금을 부당하게 배당받거나 명도를 지연시키기 위해 가짜로 만든 세입자입니다.
세입자가 보증금 없이 무상으로 살고 있다고 은행 등에 써준 각서로, 대항력을 무력화시킬 때 쓰입니다.
법원이 권리관계를 보증하는 가장 중요한 서류로, 입찰 7일 전부터 열람 가능합니다.
2등 입찰자가 1등이 잔금을 미납할 경우를 대비해 본인에게 낙찰 기회를 달라고 보류해두는 제도입니다.
* 실제 입찰자의 관점에서 구성된 핵심 행동 흐름도입니다.
